아파트 증여세 기준시가로 계산하면 낭패

아파트 증여세 기준시가보다 우선되는 매매사례가액 알고 증여세 줄이기

 

늘어나는 아파트 증여, 부담되는 증여세

2020년의 아파트 증여가 역대 최고치를 기록했습니다.

부동산 양도소득세와 보유세 등 부담이 커졌지만 집값 상승의 기대감으로 다주택자들이 매도 대신 증여를 선택한 결과입니다. 2020년과 마찬가지로 올해도 아파트 증여는 많을 것이라는 전망입니다.

 

수천만원에 이르는 증여세는 큰 부담이 아닐 수 없습니다. 따라서 절세할 수 있는 방법을 반드시 미리 알고 대처하는 것이 좋겠죠.

증여할 계획이 있다면 아래 사항들을 미리 숙지하시기 바랍니다.

 

 

증여할 때는 매매사례가액을 어떻게 설정하는지에 따라 같은 집이라도 수천만원까지 증여세가 차이 날 수 있는데 그 이유에 대해 알아보겠습니다.

 

 

아파트 증여세는 국세청 기준시가로 산정할까?

 

아파트를 자식에게 증여하며 증여세를 계산하는 상황을 예로 들어보겠습니다.

 

흔히들 아파트 증여가액을 국세청 홈페이지에서 조회한 전년도 기준시가로 간주하고 증여세를 계산하는 방법을 생각할 수 있습니다. 아파트의 거래상황 등을 국세청이 평가해 정하는 기준시가는 주택을 매매하거나 상속, 증여 시 세금의 기준이 된다는 것은 흔히 알고 있는 상식이기 때문입니다.

하지만 국세청의 기준시가로 증여세를 계산한다면 상당한 오차가 발생할 수도 있습니다.

 

아파트 매매거래 발생하면 증여가액 달라져

증여가 이뤄진 직후 아파트 단지의 동일 주택형이 기준시가보다 높게 거래된 이력이 있다면 이 거래가격을 토대로 증여가액이 산정되게 됩니다. 이렇게 되면 증여가액이 이 거래로 인해 예상했던 것보다 더 높아집니다.

이런 사례가 발생하는 이유는 증여시에 국세청이 산정한 기준시가에 맞춰 신고했다고 해도 아파트의 매매거래가 발생하면 이 거래액을 기준으로 판단하기 때문입니다.

 

매매 없을때만 기준되는 기준시가

즉, 기준시가는 비슷한 주택의 매매 사례가 없어 시가 판단이 어려울 때만 사용하게 됩니다.

 

 

기준시가보다 우선시되는 매매사례가액

 

세무서가 아파트의 실제 증여가격으로 본 것이 매매사례가액입니다.

증여일부터 6개월 이전과 3개월 이후까지 모두 9개월간 같은 단지, 같은 주택형의 아파트 중 증여일에 가장 가깝게 거래된 아파트의 매매가를 말합니다.

이 기간 매매거래가 두건 이상이면 이들 매매가의 평균이 기준이 됩니다.

 

 

2019년 3월 이전에는 다양한 조건을 놓고 가장 비슷한 집을 기준으로 해 매매가례가액을 낮출여지가 있었습니다.

같은면적의 동일단지라 하더라도 층수, 조망, 리모델링 여부 등에 따라 차이를 인정받을 수 있었기 때문입니다.

하지만 2019년 3월 관련 시행령 개정으로 이제는 이런 조건 차이를 인정받지 못하게 되었습니다.

매매일자만 매매사례가액 지정의 근거가 된 것입니다.

 

안타깝게도 납세자 입장에서는 매매사례가액을 낮춰 증여세를 조금이라도 줄여볼 여지가 사라진 셈입니다.

 

아파트 매매가 급등시 상속세, 증여세 부담

 

최근에는 아파트 값이 1년 안에 몇 억원씩 급등하는 경우도 많습니다. 이럴 때는 뜻하지 않은 상속, 증여세 부담이 발생할 수 있습니다.

증여일 6개월전과 증여 후 3개월까지의 기간동안 아파트 매매가가 훌쩍 뛰어버린다면 예상했던 증여세보다 훨씬 많은 금액을 부담하게 되는 것입니다.

 

증여세를 조금이라도 줄이기 위해서 할 수 있는 방법이 있습니다.

이 절세방법에 대한 사항은 다음 포스팅에서 이어가겠습니다.

 

증여세 부담 줄이는 절세방법

증여세율 부담 줄이는 절세방법