부담부증여 통해 증여세 줄이기, 주의할 점

부담부증여에 뜻과 주의점 

 

다주택자에 대한 세금 부담이 대폭 늘어나면서 자식에게 주택을 증여하는 경우가 빠르게 증가하고 있습니다.

특히 절세목적의 '부담부 증여'에 대한 자산가들의 관심이 높습니다.

 

부담부증여란

 

주택을 자식에게 증여하면서 부채나나 임대보증금도 같이 물려주는 방식입니다. 부담부 증여를 통하면 증여세와 취득세 등을 줄일 수 있습니다.

부담부 증여를 할 경우 증여받은 사람이 부채나 보증금 상환의무를 같이 안게 되므로 주택 시가에서 부채 보증금을 제외한 부분에 대해서만 증여세를 내면되기 때문입니다.

 

하지만 부담부 증여에도 주의점이 있습니다.

 

 

 

부담부증여 주의점

 

만약 20억원을 훌쩍 넘어가는 고가의 주택일 경우 그냥 집을 파는 것보다 세금을 더 내야 할 수도 있습니다

또한 갚을 능력이 되지 않는 자녀에게 섣불리 증여를 했다가는 국세청의 꼼꼼한 레이더망에 적발 될 수 있어 주의가 필요합니다.

 

 

부담부증여로 세 부담을 줄이고 나서 부모가 대신 빚을 상환한다거나 부모 자녀간 허위 임대차 계약을 체결한다면 국세청의 감시망에 걸릴 수 있습니다.

대출이나 보증금이 있는 상태에서 부담부 증여가 인정된다는 것도 주의해야 합니다.  또한 증여를 받는 날 임대차계약을 하는 경우는 인정되지 않습니다.

 

부담부증여 국세청 사후관리시스템으로 전수 감시

 

부모가 집과 함께 넘긴 채무는 자녀 스스로 갚아야 합니다. 집만 부담부 증여해 놓고 보증금을 나중에 슬쩍 갚아주겠다는 생각은 세무당국의 검증에 걸릴수도 있기 때문에 하지 않는게 좋습니다.

국세청이 부담부증여를 부채 사후관리시스템으로 전수 감시하고 있기 때문입니다.

부채나 임대차 계약의 만기 시 세무당국이 증여세 납세자에게 부채나 임대보증금 상환 여부와 자금 출처등의 소명을 요구하게 됩니다. 수증자가 상환 자금 출처를 소명하기 못할 경우 덜 낸 증여세를 추징당하고 가산세도 함께 내야 합니다.

결국 덜 낸 세금을 내야 하는 격입니다.

 

증여취득세율 상향

 

2주택자인 경우 집을 팔면 내야 하는 양도소득세를 피하기 위해 자식에게 증여할 경우 세금이 양도소득세를 훌쩍 뛰어넘는 경우가 있습니다. 증여세와 함께 증여취득세도 부과되기 때문입니다.

정부가 다주택자의 증여를 막기 위해 작년부터 증여취득세율을 3.5%에서 12%로 올린 상황입니다.

 

 

전세보증금 제외 금액 인정

 

부담부증여를 택하게 되면 세금이 줄어들 수 있습니다.

전세를 준 상태라면 증여된 금액이 현 주택시세에서 전세보증금을 뺀 금액만이 인정되기 때문입니다.

부담부 증여시에는 양도소득세가 추가로 붙는다는 점은 유의해야 합니다.

취득세의 절세효과도 있습니다. 보증금에 대한 취득세를 증여취득세가 아닌 일반 매매 시 취득세를 적용하기 때문입니다.

자녀가 무주택자라면 세율이 1~3%로 부담이 적은 편입니다.

 

부담부 증여가 불리한 경우

 

 

증여주택이 초고가라면 부담부 증여는 불리하게 적용됩니다.

보증금을 빼더라도 증여가액이 10억원을 넘는 경우 40~50%의 증여세율이 적용되기 때문입니다.

증여주택이 25억원이고 보증금이 10억인 경우 부담부 증여를 하면 증여세만 4억 700만원입니다. 반면 이 주택을 양도차익 7억원을 남기고 팔면 2주택자의 경우 양도세는 3억6000만원이 나오므로 증여가 손해인 셈입니다.

 

6월1일 이전 증여가 유리

 

주택가격이 계속 오름세를 보이자 취득세와 증여세를 물고도 자녀에게 증여하는게 낫다고 판단하는 다주택자들이 계속 증가하고 있습니다.

올해 증여를 하려고 계획하는 경우 보유세 부과 기준일인 6월 1일이 되기전에 마쳐야 다주택자에게 유리합니다.

 

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